3月1日后，房子誰(shuí)還敢接手？

閱讀引語(yǔ)

于是：

十年后中國(guó)最便宜的東西有可能就是房子

如果剔除通貨膨脹的因素，十年后中國(guó)最便宜的東西有可能就是房子，說(shuō)十年后房子便宜，是相對(duì)人均收入而言的，比如現(xiàn)在人均月收入是3000元、房屋均價(jià)是每平方8500元，而十年后人均月收入是1萬(wàn)元時(shí)，房屋均價(jià)可能是每平方12000元，相對(duì)而言，房屋的價(jià)格當(dāng)然比現(xiàn)在便宜多了，因此，現(xiàn)在高價(jià)買的房屋放到十年后非但不保值增值，還會(huì)嚴(yán)重貶值！原因如下：

一、對(duì)比古今中外房?jī)r(jià)，中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)處在房?jī)r(jià)最高時(shí)期，以目前的房?jī)r(jià)，一個(gè)年收入8萬(wàn)元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個(gè)代價(jià)是非常高的，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，社會(huì)各方面都無(wú)法承受，既然無(wú)法承受，房?jī)r(jià)就失去了上漲的動(dòng)力，也就是說(shuō)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，相對(duì)老百姓的收入來(lái)說(shuō)確實(shí)已經(jīng)到頂了。

二、中國(guó)已經(jīng)實(shí)施了十幾年的“土地財(cái)政”政策，隨著“地王”時(shí)代的結(jié)束，“賣地財(cái)政”越來(lái)越難以為繼，政府部門開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，將逐漸從“土地財(cái)政”向“物業(yè)財(cái)政”模式轉(zhuǎn)變，也就是向房屋持有人征收’物業(yè)稅”的方式取得新的源源不斷的財(cái)政收入，這無(wú)疑會(huì)增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財(cái)富的吸引力。

三、那些目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，持續(xù)吸引外來(lái)人口流入，是促使房?jī)r(jià)不斷走高的主要因素之一，但是隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)步伐的加大和產(chǎn)業(yè)資本向欠發(fā)達(dá)地區(qū)的轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的總?cè)丝谠谑陜?nèi)會(huì)出現(xiàn)此消彼漲的趨勢(shì)，2010年開(kāi)始的“用工荒”已經(jīng)是一個(gè)苗頭，預(yù)計(jì)十年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的外來(lái)人口將會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，人口的負(fù)增長(zhǎng)當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致房屋需求減少，進(jìn)而促使房?jī)r(jià)下降。

四、中國(guó)已經(jīng)實(shí)行30余年的計(jì)劃生育政策是終結(jié)房屋價(jià)格上漲的最強(qiáng)有力的殺手，支撐房?jī)r(jià)不斷上漲的最根本的動(dòng)力還是“鋼需”，即“新人”的需要，可是由于國(guó)家的計(jì)劃生育政策，使得“新人”的數(shù)量逐年減少，事實(shí)上中國(guó)社會(huì)現(xiàn)在已經(jīng)步入“老齡化”國(guó)家，再過(guò)十年，中國(guó)社會(huì)將會(huì)更加衰老，年輕人將成為“稀缺”一代，對(duì)房屋的需求將會(huì)大幅度降低。

五、目前的社會(huì)中堅(jiān)是60后、70后的這批人，這些人的消費(fèi)能力和購(gòu)買力無(wú)疑是整個(gè)社會(huì)中最強(qiáng)的，市場(chǎng)上購(gòu)買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現(xiàn)在擁有不止一套高檔商品房，而這批人的后代恰恰都是“獨(dú)一代（獨(dú)生子女一代）”，十年后“獨(dú)一代們”也長(zhǎng)大成人了，這些“獨(dú)一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達(dá)到“人均三套房”的水平，請(qǐng)問(wèn)“獨(dú)一代”如何消耗這些房屋呢？只能或租或賣吧？可是指望同為“獨(dú)一代”的同齡人互相“接盤”無(wú)疑是天方夜談！

六、十年后，中國(guó)的老齡人口比例將達(dá)到25％，可能會(huì)有大量老年人住進(jìn)老人院（“獨(dú)一代”以一對(duì)四，無(wú)力照顧這些老人），老人們住進(jìn)老人院后會(huì)產(chǎn)生大量空置房屋，也許今天的許多老新村在十年后因人氣太少將淪為“鬼村”。

有外媒報(bào)道稱，無(wú)論中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么漲，總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上崩盤的聲音。普通購(gòu)房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)買房花費(fèi)了自己大半生的積蓄，如果剔除通貨膨脹的因素，十年后中國(guó)最便宜的東西有可能就是房子。

泡沫與否我們先不討論，十年后最便宜的是不是房子，現(xiàn)在尚不能確定。問(wèn)題的關(guān)鍵在于建房背后的基本邏輯是否存在問(wèn)題。過(guò)去十年可謂房地產(chǎn)的發(fā)展黃金時(shí)期，同時(shí)也是中國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過(guò)程。

可以這么說(shuō)，房地產(chǎn)的繁榮只是城鎮(zhèn)化的表征。

中國(guó)的城市化問(wèn)題經(jīng)歷了三大階段：

第一個(gè)是限制城市化問(wèn)題，大量人口在城鎮(zhèn)集聚，帶來(lái)了管理與經(jīng)濟(jì)支撐困難，于是下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)和逆城鎮(zhèn)化的過(guò)程在所難免。

第二個(gè)階段是擺脫城市化思路，選擇城鎮(zhèn)化作為推進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主要路徑。政府以土地為籌碼，開(kāi)辟了土地財(cái)政的新路徑，在資本與土地雙重推動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成為社會(huì)焦點(diǎn)，一座座光鮮的城市拔地而起。

第三個(gè)階段是中央最近提出的新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略。這個(gè)戰(zhàn)略核心點(diǎn)有兩個(gè)：一個(gè)是打破束縛人口流動(dòng)的戶籍制度，一個(gè)是限制城鎮(zhèn)化的土地制度約束。所有這些問(wèn)題歸根起來(lái)就一個(gè)問(wèn)題：推進(jìn)城鎮(zhèn)化是社會(huì)共識(shí)，問(wèn)題是從哪里獲得資本。這一問(wèn)題仍然能難以擺脫對(duì)于土地財(cái)政的依賴。

在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，我們收獲了城鎮(zhèn)的繁榮，高樓林立，馬路寬敞，高鐵越修越遠(yuǎn)。

但任何事情總是平衡的，負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)也在集聚。

第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是城鎮(zhèn)化負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。最近一次危機(jī)的爆發(fā)是邯鄲樓市債務(wù)危機(jī)，民間借貸利率普遍高達(dá)20%到30%，所涉金額高達(dá)93億，且當(dāng)?shù)厥种患彝ゾ砣肫渲?/span>。所謂鬼城，就是債務(wù)鏈條出了問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心推動(dòng)力是固定資產(chǎn)投資，但是，大量資本投入固定資產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致其他資本缺乏，同時(shí)容易引起資產(chǎn)泡沫，泡沫破裂會(huì)降低不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，甚至某個(gè)環(huán)節(jié)資本循環(huán)中斷，就會(huì)爆發(fā)大規(guī)模的債務(wù)危機(jī)。

這是世界很多國(guó)家在推進(jìn)城市化過(guò)程中遇到的普遍問(wèn)題，中國(guó)問(wèn)題更嚴(yán)重。原因很簡(jiǎn)單，政府經(jīng)營(yíng)土地財(cái)政會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲，擠出了很多實(shí)業(yè)和人口，在這種前提下，在這種前提下，很多地方大舉借債，如果沒(méi)有貨幣性超發(fā)，很多地方政府不知道破產(chǎn)多少次了。解決債務(wù)問(wèn)題很多人寄希望于放開(kāi)限貸令，但如果這樣做實(shí)際上會(huì)使得危機(jī)的“病毒”迅速傳播，無(wú)法控制。因此，我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)，不能再用信貸寬松換取所謂短暫的繁榮了。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是土地轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。土地轉(zhuǎn)型帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在利益分配層次，這些年來(lái)土地財(cái)政的秘訣就是利用低價(jià)征地與高價(jià)拍地的差額，大小官員為了政績(jī)錦標(biāo)賽，開(kāi)足馬力去推廣土地財(cái)政。而大多數(shù)人覺(jué)得拆遷利益分配不合理，不能就地購(gòu)買自己想買的房子，心理難以平衡。因此，大量強(qiáng)拆與強(qiáng)行圈地現(xiàn)象也屢禁不止，維穩(wěn)壓力非常大。

問(wèn)題出來(lái)后，維穩(wěn)的主體往往是制造問(wèn)題的官員，這樣制造危機(jī)的一些官員又采取暴力手段對(duì)待上訪人員，以掩蓋問(wèn)題和危機(jī)。

這種邏輯能夠讓人覺(jué)得心服口服嗎？

一些人總是說(shuō)釘子戶和刁民，問(wèn)題是為什么信訪壓力這么大，社會(huì)不滿情緒這么多，說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是土地升值之后利益分配不公正的問(wèn)題。當(dāng)然，也有些拆遷戶的要求確實(shí)超越了合理的界限，但整體上來(lái)說(shuō)，問(wèn)題根由還是在于土地轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)在放大這一機(jī)制上。當(dāng)然，隨著制度不斷完善，反腐力度不斷加大，一些地方官員確實(shí)收斂很多。

我們只能說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超越其本身的界限，變成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

并不僅是房地產(chǎn)綁架了社會(huì)，而是社會(huì)綁架了房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)難以承受的。

如果這些基本機(jī)制沒(méi)有得到根本修補(bǔ)，十年后可能不是房子便宜與否的問(wèn)題，而是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力與社會(huì)轉(zhuǎn)型雙重壓力可能會(huì)大幅度增加的問(wèn)題。

既然結(jié)果是這樣，這次政府為什么會(huì)救市？

有一大批地方政府已經(jīng)資不抵債無(wú)力償還

審計(jì)署對(duì)全國(guó)地方債徹查的報(bào)告認(rèn)為地方債相當(dāng)嚴(yán)重，有一大批地方政府已經(jīng)資不抵債，也沒(méi)有能力償還這樣的債務(wù)。但是，以過(guò)去審計(jì)署那樣的清查方式根本查不到。

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根據(jù)的調(diào)研，現(xiàn)在很多地方融資平臺(tái)，每個(gè)縣政府、地級(jí)市政府都有一個(gè)國(guó)有資產(chǎn)投資基金公司，這樣的國(guó)有企業(yè)他可以設(shè)立N個(gè)子公司，在N個(gè)子公司下還可以設(shè)立N個(gè)孫公司，一代一代地設(shè)下去，在N代后它同樣是全國(guó)性的企業(yè)。地方政府直接把地或資源撥到這樣的企業(yè)里，由這個(gè)企業(yè)和銀行勾結(jié)起來(lái)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品或者信托產(chǎn)品，最后把融到的資金又轉(zhuǎn)給了地方政府來(lái)用。

這樣的方式，按照審計(jì)署過(guò)去的方法是不用上報(bào)的，因?yàn)檫@個(gè)企業(yè)是按照《公司法》成立運(yùn)作的企業(yè)，隨時(shí)可以按照《公司法》破產(chǎn)，不是為地方政府融資直接搞的企業(yè)。因?yàn)榈胤酵ㄟ^(guò)變換手法操作，所以地方債現(xiàn)在相當(dāng)嚴(yán)重。

目前的突出問(wèn)題是地方債的發(fā)展速度相當(dāng)快，而且沒(méi)有停止的跡象，我們認(rèn)為地方債泡沫最終會(huì)出問(wèn)題，地方債最終是要還的。很多地方政府靠賣地，這樣賣地賣下去肯定也會(huì)出社會(huì)問(wèn)題，怎么樣都會(huì)出問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題什么時(shí)候出事也是時(shí)點(diǎn)選擇問(wèn)題。

政府救市的動(dòng)力是什么？

1.這次政府救市，又想乘著“買漲不買跌”的心理，再來(lái)忽悠我們的老百姓，中國(guó)人還是一群傻子。

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將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)消化內(nèi)存，把積壓房產(chǎn)磚價(jià)格老百姓的絕佳機(jī)會(huì)。

屢次收緊政策，救市，再收緊政策，再救市，讓老百姓買房成本越來(lái)越高……..

老百姓已經(jīng)讓政策嚇怕了，這時(shí)候相關(guān)階層趁機(jī)拋出：這次不買房，20年賣不了房，這次跟以往不同，這次純粹是引誘老百姓購(gòu)買，借機(jī)出貨，這些XX階層及鼓手太可恨了……

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2.是反腐敗高壓之下，現(xiàn)在的不少官員，正是如同開(kāi)發(fā)商一樣，焦急地想要把房子拋掉，以免給自己帶來(lái)巨大的麻煩，通過(guò)救市，把房產(chǎn)順利變現(xiàn)洗白......

政府救市之下，老百姓買房的后果是什么？

1.開(kāi)發(fā)商已經(jīng)存在巨大的資金問(wèn)題，隨時(shí)可能出現(xiàn)跑路風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去一直依賴于銀行和買房者的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)的低迷之下遇到了麻煩，此時(shí)銀行出現(xiàn)松綁，意圖再拉進(jìn)來(lái)一些買房者，好給開(kāi)發(fā)商松點(diǎn)套。可惜已經(jīng)陷入高利貸的開(kāi)發(fā)商，又如何緩得過(guò)氣，恐怕要死掉的并不少。如果不小心遇到這樣的開(kāi)發(fā)商，豈不是買房者的天大悲劇。

2.是樓市對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，永遠(yuǎn)還處在弱勢(shì)的地位，業(yè)主的依法維權(quán)機(jī)制并沒(méi)有什么保障。遇到房屋質(zhì)量或敲詐等問(wèn)題，仍然沒(méi)有一個(gè)很好的解決途徑。

3.是買了兩套房，將來(lái)要交稅怎么辦？如今的央行為了救市，一鼓勁地引誘老百姓去買第二套房，如果將來(lái)房產(chǎn)稅開(kāi)征，又該要害多少人？誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？難道說(shuō)央行可以保證地說(shuō)，將來(lái)不開(kāi)征房產(chǎn)稅。

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蛋疼的政府救市，老百姓該怎么辦？

房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)幾乎要破，老百姓只要堅(jiān)持一年不買房，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破裂，房?jī)r(jià)就會(huì)真實(shí)觸底，到時(shí)候，全中國(guó)，最不缺的就是：房子